Für Meinungen, Hinweise, Richtigstellungen etc. sind wir immer dankbar
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Der gesamte Artikel kann über die Seite von adribo herunter geladen werden:
"Dagobertshausen. Konstruktiv und sachlich verlief die erste Dialogveranstaltung, in der sich Bürgerinnen und Bürger unter dem Titel >Dago 2030< mit der Zukunft ihres Stadtteils auseinandersetzten – und in diesem Zusammenhang den Austausch suchten mit Vila-Vita-Geschäftsführer Michael Hamann und Justiziar Stephan Bretz, der die Eigentümer-Familie Pohl vertritt. (...)
Später teilten sich die rund 40 Teilnehmenden dann in fünf Gruppen auf... .
In drei von fünf Gruppen hatten sie dabei den Vorteil, dass sie das direkte Gespräch mit Hamann und Bretz suchen konnten. Eine Chance, die sie ausgiebig nutzten – aber gleichzeitig auch versichert bekamen, dass die Vertreter Vila Vitas jederzeit für die Belange im Ort ansprechbar seien.
Und so fragte ein Bürger beispielsweise, warum das Dorf nie über die gesamten Pläne der Familie Pohl informiert wurden. Er sprach von einer Salamitaktik und monierte, dass die Gewerbebetriebe Stück für Stück gewachsen seien. Um „auf Augenhöhe“ diskutieren zu können, wäre es doch fair, über die Pläne bis zum Jahr 2030 insgesamt informiert zu werden. „Diese Planungen gibt es nicht“, entgegnete Hamann. Es seien viel eher intuitive und situative Entscheidungen gewesen – und die Projekte seien eben Stück für Stück entstanden und gewachsen: „Wir haben uns entwickelt.“ (...)
Ortsbeiratsmitglied Philippe Mund sagte, er wünsche sich „Prävention statt Reaktion“ – mancher Ärger mit Nachbarn, vor allem in Sachen Lärm, lasse sich doch verhindern. Dies sei auch in seinem Sinne, entgegnete Hamann und betonte: „Wir sind präventiv.“ Die Gebäude seien schallisoliert, und die Verantwortlichen suchten beispielsweise stets das Gespräch mit DJs, um die Geräuschkulisse gering zu halten. Es gebe aber auch einen Unterschied zwischen einem 'subjektiven Störgefühl' und dem, was rechtlich möglich sei. Er verwies auf eine Information von Bretz: Bei Messungen sei lediglich einmal ein Verstoß festgestellt worden.
Weitere Wünsche, die in den Gruppen aufkamen, sind unter anderem: Der Wunsch, dass die Besitzverhältnisse im Dorf vielfältig bleiben und die Investorenfamilie 'nicht alles aufkauft'."
das Protokoll der 1. Dialogveranstaltung ist nunmehr auf der Homepage von adribo eingestellt:
Der ablehnende Bescheid der Stadt zu unserem Widerspruch liegt nun (endlich) seit dem 06.05.2022 vor - die Zusammenfassung des Bescheids ist nachfolgend dargestellt. Der anonymisierte Original-Bescheid wird allen Spender*innen gern zur Verfügung gestellt. Bitte unter dem Button Kontakt anfordern.
Allen Spender*innen, die die juristisch fundierte Erstellung des Widerspruchs mit ihrer persönlichen Spende mit ermöglicht haben an dieser Stelle noch einmal ein ganz herzlicher Dank!
Theoretisch bestünde nun die Möglichkeit, bis zum 06.06.2022 Klage gegen den Bescheid einzureichen. Aber sollte man das tun?
Meinungen dazu sind sehr willkommen (Kontakt).
Meine Meinung dazu ist folgende: Ich bin kein Jurist, und schon gar kein Fachjurist auf dem Gebiet. Aber einige Begründungen in diesem Bescheid haben mich wenig überzeugt und sind sogar falsch (der Ortsbeirat hat z.B. dem genehmigten Bauantrag - anders als im Bescheid dargestellt - nie zugestimmt).
Ich glaube aber, dass die rechtliche Position von uns Bewohner*innen im Verhältnis zu den örtlichen Gewerbebetrieben grundsätzlich nicht besonders stark ist. Deshalb reichen auch schwache Begründungen regelmäßig aus, um fundierte Widersprüche zurück zuweisen.
Es würde noch einmal erheblichen Aufwand erfordern, unabhängige Gerichte davon zu überzeugen, dass wir im Recht sind.
Vor diesem Hintergrund bin ich der Meinung, dass es womöglich erfolgversprechender ist, die Kräfte auf die Beeinflussung der politischen und öffentlichen Meinung in unserer Sache zu konzentrieren. Unsere Chancen dazu sind mit der aktuellen Präsenz im örtlichen Beirat deutlich besser geworden.
Dennoch: Die juristische Schiene war nicht nutzlos. Die bis dahin regelmäßig gepflegte Behauptung gegen die Stadtteilinitiative, dass sich bislang ja niemand gegen Projekte der örtlichen Freizeitindustrie (formal) gewehrt hätte, ist so nicht mehr aufrecht zu erhalten.
Insgesamt ist festzustellen:
Ein überdimensionierter Hotelkomplex Hof Mengel
steht nicht unter einem besonders guten Omen. Man kann zwar hoffen, dass die Verantwortlichen noch zu der Einsicht gelangen werden, dass das so nicht gut gehen kann, aber die Erfahrung lehrt: Ohne weiteren Druck der Einwohner*innen würde das leider - wie so oft zuvor - einfach durchgezogen.
Es grüßt Euch/Sie herzlichst
vom Gründeberg
Thomas Rautenberg
1. Gebietserhaltungsanspruch
2. Gebot der Rücksichtnahme
3. Verpflichtung zur Bauleitplanung des Dorfkerns
4. Verstoß gegen Ziele der Raumordnung
5. Unbestimmtheit der Baugenehmigung zur künftigen Nutzung des Hotelkomplexes
6. Nicht ordnungsgemäße Beteiligung des Ortsbeirats (OBR) im Baugenehmigungsverfahren
Der Widerspruch gegen die Baugenehmigung ist zulässig aber nicht begründet. Die Widersrpuchsführer sind nicht in ihren Rechten verletzt, die Baugenehmigung verstöst nicht gegen nachbarschützende Vorschriften.
Das Vorhabengrundstück befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, insofern gilt § 34BauGB, wonach ein Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung … in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt… .
Ein Nachbar (Widerspruchsführer), dessen Grundstück innerhalb eines angrenzenden Planungsgebietes liegt, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Schutz vor gebietsfremder Nutzung im angrenzenden faktischen Planungsgebiet. Die angrenzenden Bebauungsplangebiete bilden nicht die nähere Umgebung für das streitgegenständliche Vorhabengrundstück (Mengelhof).
Obschon das maßgebliche Gebiet (Innenbereich Dagobertshausen) mit der Nutzungsänderung des Hofs Mengel zum Hotel einen landwirtschaftlichen Betrieb verliert, verbleiben mit den nach wie vor vorhandenen Hofstellen weitere landwirtschaftliche Betriebe, die die nähere Umgebung weiterhin als Dorfgebiet prägen. Daran ändern auch die bereits zuvor im Innenbereich umgenutzten Liegenschaften (Hof Scherer etc.) nichts.
Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer liegt kein Widerspruch zu der Eigenart oder der Zweckbestimmung des Baugebiets durch das streitgegenständliche Vorhaben vor, weil es sich bei dem Hotel mit Tagungsräumen um die einzige Einrichtung dieser Art im Ort handelt (Das auf dem angrenzenden Hofgut Dagobertshausen angrenzende „Schlafgut“ steht nur in Verbindung mit Veranstaltungen auf dem Hofgut zur Verfügung und zählt daher nicht als Einrichtung dieser Art)
Da das Vorhaben im faktischen Dorfgebiet allgemein zulässig ist, ist ein Widerspruch zur Zweckbestimmung dieser Einrichtung ebenfalls nicht begründet.
Für sich allein betrachtet sind die geplanten hotel- bzw. konferenzmäßigen Einrichtungen (28 Zimmer, 5 Konferenzräume, Küche, Wintergarten etc.) auch nicht überdimensioniert. Sofern die Widerspruchsführer zur Begründung des Verstoßes auf die sukzessiv bereits erteilten Genehmigungen betreffend der Gesamtanlage (Hofgut, Reitsportanlage, Hotelkomplex, Restaurant etc.) verweisen, „greift dies nicht durch“, weil im vorliegenden Rechtsstreit nur die hier streitgegenständliche Baugenehmigung des Hofes Mengel beurteilt wird.
Hinweis: Der zuvor von der Stadtteilinitiative vorgetragene „Globalwiderspruch“ gegen die zusammenhängende Gesamtanlage der örtlichen Gewerbebetriebe wurde bereits zuvor als rechtlich unzulässig von der Stadt zurückgewiesen
Die von den Widerspruchsführern angeführte Argumentation, dass das Bauvorhaben im Zusammenspiel mit den weiteren Nutzungen des Hofgutes Dagobertshausen, Reitsportanlage etc. eine wesentlich intensivere Nutzung der Gesamtanlage nach sich ziehen wird, wird zurückgewiesen („An- und Abreiseverkehr werden einen für ein Hotel normalen Umfang auslösen“).
Nach § 1 Abs. 3 S. 2BauGB hat niemand einen Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen. Der Planungspflicht der Gemeinde gem. Abs. 3 S. 1 entspricht kein subjektives Recht des Bürgers.
Es bleibt auch hier allein das Gebot der Rücksichtnahme (s.o.) maßgeblich. Entscheidend ist daher, ob die Widerspruchsführer aufgrund der konkreten Belastungswirkungen des Vorhabens als Nachbarn unzumutbar betroffen sind. Dies ist zu verneinen.
Ein Verstoß der Baugenehmigung gegen das Bestimmtheitsgebot verletzt einen Dritten nur dann in eigenen Rechten, wenn sich die Unbestimmtheit gerade gegen Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung zum Schutz seiner subjektiven Rechte erforderlich ist.
Hinweis: Der OBR hatte seinerzeit zwar der vom 19.05.2020 (Az. BTB 326/2020) vorgelegten Abrissgenehmigung einiger Gebäude auf dem Mengelhof zugestimmt, nicht aber dem mit Bescheid vom 30.03.2021 genehmigten Bauantrag (Az. BTB 327/2021).
Die vom OBR vorgetragenen Bedenken wurden, soweit es für die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Rechtsnormen relevant gewesen ist, auch berücksichtigt und abgewogen. Jedenfalls würde hieraus auch kein Drittschutz erwachsen.
Der im unten dargestellten Schreiben der Stadt angekündigte Widerspruchsbescheid liegt seit dem 06.05.2022 vor.
Die Rheinpfalz Bad Dürkheimer Zeitung - Nr. 138 Datum Freitag, den 18. Juni 2021, S. 15
„Ist die aktuelle Entwicklung von Dagobertshausen nur ein Sonderfall, eine Übertreibung, oder hat die jüngere Geschichte des Ortes auch Relevanz für andere Gemeinden und Regionen?“, so die Frage zu Beginn des Buches: Dagobertshausen – Ausverkauf eines Dorfes? (Büchner Verlag) aus dem Jahr 2020. Nur wenig später steht die Antwort bereits fest: Ja, es gibt Orte, die ganz ähnlich zu Dagobertshausen mit den gleichen Zumutungen und Fehlentwicklungen konfrontiert sind. Kallstadt, ein Ort mit etwa 1.200 Einwohner*innen in Rheinland-Pfalz, ist so ein Ort.
Auch in Kallstadt an der Deutschen Weinstraße haben sich die Gesellschafter der Unternehmen der örtlichen Freizeitindustrie (Vila Vita etc.) im Jahr 2010 ein Gut zugelegt - kein Hofgut, sondern ein Weingut (Weingut am Nil), die Konzepte der Vermarktung unterscheiden sich kaum voneinander.
Gekauft wird auch in Kallstadt nahezu alles an Liegenschaften, was nicht niet- und nagelfest ist. Das hat in Kallstadt zu spürbaren Preissteigerungen geführt. Das Weingut am Nil besitzt inzwischen rd. 40 ha Weinberge, beim Hofgut in Dagobertshausen sind es bislang ca. 100 ha Land- und Forstflächen. Aber es reicht nicht. Regelmäßig werden (z.B. in der Oberhessischen Presse) Anzeigen für weitere Aufkäufe inseriert (s. unten). Ist das schon "Landgrabbing"? Der Begriff steht zwar für dramatischere Ankaufsstrategien - vor allem im Osten Deutschlands, aber tendenziell passt er auch für Kallstadt und Dagobertshausen.
Sicher ist: In Kallstadt wie in Dagobertshausen wird sukzessive die bereits im Bestand befindliche Eventgastronomie massiv weiter ausgebaut. Veranstaltungen, Tagungen, Hochzeiten - der Stil ist nahezu identisch: Hier die Dagobertshäuser Landpartie, dort das Kallstädter Löwenfestival, hier der goldene Spargel dort der goldene Wein. Allerorten: Riesenevents - hier mit Spitzenköchen, dort mit Spitzenwinzern. Veranstaltungsformen, Verkehr, Besucherzahlen - alles steigt explosiv - in Dagobertshausen wie in Kallstadt.
Und passen will das in beiden Orten nicht in die jeweils ländlich-dörfliche Umgebung.
Wird hier ein Franchise Modell aufgebaut („McDonalds für Wohlhabende“), das sich weitgehend uniform auch auf andere dörfliche Strukturen übertragen ließe mit den gleichen negativen Folgen?
Aber es gibt auch positive Gemeinsamkeiten:
Hier wie dort haben sich Bürgerinitiativen gebildet: Hier: Die Stadtteilinitiative (SI) Leben und Wohnen in DAGO und dort: Die Bürgerinitiative (BI) Steinacker (Kallstadt - Weingut am Nil). Beide Initiativen stemmen sich den Entwicklungen im Ort entgegen und erfahren breite Unterstützung innerhalb der Bevölkerung. In Dagobertshausen entfielen zuletzt 31% der abgegebenen Stimmen bei der Ortsbeiratswahl auf die kritische Stadtteilinitiative (Bürger*innenliste). Und die in Kallstadt unlängst gegründete BI hat in nur 5 Wochen weit über 250 Mitglieder für sich überzeugen können, was einem Anteil an der Bevölkerung von rd. 20% entspricht.
Beide Bewegungen müssen dabei heftig darum kämpfen, seitens der Politik - aber auch in den Medien wahrgenommen zu werden. Die Pohl’schen Unternehmen scheinen dagegen überall mächtige Unterstützer zu haben und anscheinend auch dort, wo man sie gar nicht vermutet hätte. So macht die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) im Gewand des Journalismus kaum verblümte Werbung für die beiden Event-Locations:
Dagobertshausen: ABENTEUER DAGOBERTSHAUSEN: Ente gut, alles gut
„Der Weg nach Dagobertshausen liegt fünf Kilometer oberhalb von Marburg. Zum Hofgut gehört neben dem „Waldschlösschen“ und dem „Schlafgut“ mit acht Doppelzimmern ein Hofladen, die Kulturscheune und ein Sommergarten.“
https://www.faz.net/aktuell/reise/besuch-in-dagobertshausen-bei-marburg-16916802-p3.html
Kallstadt: DAS „WEINGUT AM NIL“: Das dreifache Rätsel von Kallstadt
„Noch nicht am Ziel, aber auf gutem Weg: Das Weingut am Nil in der nördlichen Pfalz besinnt sich auf seine alten Stärken und lässt sich dabei noch nicht einmal von Donald Trump beirren.“
In diesen "Berichterstattungen" kommen die Schattenseiten der expandierenden Freizeitindustriebetriebe für die anwohnende Bevölkerung in keiner Weise vor. Stattdessen wird alles aus einer sehr rosafarbenen Brille betrachtet.
Kallstadt steht unter Umständen noch bevor, was Dagobertshausen in nur zehn Jahren erfahren bzw. erleiden musste. Kallstadt kann hoffentlich noch vieles von dem abwenden, was in Dagobershausen kaum noch umkehrbar ist. „Kallstadt soll nicht zu Dagobertshausen werden“, sagen die Kallstadter und die kritischen Dagobertshäuser wollen sie dabei nach Kräften unterstützen. Man befindet sich im regen Austausch. Der Dialekt der Pfälzer sei teilweise schwer verständlich, sagen die Hessen - aber davon einmal abgesehen - können wir hier jedes Wort von dem verstehen und nachvollziehen, was dort gesprochen wird.
Auch wenn die unselige Entwicklung in Dagobertshausen bereits viel weiter fortgeschritten ist als in Kallstadt, so ließe sich doch - auch hier - noch einiges verhindern. Stadtteilinitiative und Ortsbeirat sind mittlerweile auf einem gemeinsamen Weg dazu (siehe oben).
Aber man muss leider auch feststellen, dass Dagobertshausen durch die Entwicklung der letzten Jahre in gewisser Weise zu einem Negativbeispiel geworden ist. Negativ ist, dass die Marburger Politik das alles so lange - tatenlos - zugelassen hat. Positiv ist aber zugleich, dass sich Teile der Dagobertshäuser Bevölkerung zur Gegenwart hin aktiv gegen eine weitere Expansion der Freizeitindustrie wehrt. Kallstadt hat dabei im Vergleich zu Dagobertshausen früher und massiver auf die Zumutungen reagiert. Wenn man also zusammenfassend von Vorbildern sprechen möchte könnte man sagen: Kallstadt soll (am Ende) nicht zu Dagobertshausen werden - aber Dagobertshausen muss jetzt endlich auch mal mehr zu Kallstadt werden!
Interview zum Film:
Nirgendwo ist die Demokratie so konkret wie in der Lokalpolitik. Wir sind auf keiner anderen Ebene so unmittelbar davon betroffen, was unsere Volksvertreter*innen entscheiden. Und trotzdem scheint sich ein Großteil der Menschen nicht dafür zu interessieren.
So ist es auch in meinem Heimatdorf Göhren. Ich möchte nicht, dass sich Göhren mit seiner malerischen Landschaft irgendwann zu einem leblosen Touristenort ohne soziale Strukturen entwickelt, der nur einmal im Jahr seinen Zweck erfüllt: Im Sommer zur Hauptsaison.
Ob es so kommt, entscheidet weitgehend die Mehrheit im Gemeinderat. Und weil es dort immer wieder Beschlüsse gab, die offenbar im Interesse Einzelner und nicht für das Gemeinwohl durchgesetzt wurden, drehte ich diesen Film. “Wem gehört mein Dorf?” erzählt von Menschen mit verschiedenen Ansichten und Zielen, die alle meinen das Richtige zu tun. Es ist ein Film über die Kraft der Demokratie. (Christoph Eder)
Der OBR beschließt mit den Einwohner*innen des Stadtteils ... unter Einschluss auch der konfliktbehafteten Themen wie Umbauten im Dorfkern und den Umgang mit den verschiedenen gewerblichen Betrieben eine Moderation zu beginnen.
Die Erwartungen an eine solche Veranstaltung werden unterschiedlich sein. Man kann aber durchaus der Ansicht sein, dass es gut ist, wenn jetzt überhaupt endlich mal etwas in dieser Richtung passiert
Lesen Sie dazu ausführlich: Moderation DAGO 2021
"Der Ausbau der Gastronomie- und Veranstaltungsbetriebe sorgt in Dagobertshausen seit Jahren für Streit. Nun hat die Stadtverwaltung das neueste Projekt genehmigt: Den Umbau des Hofs Mengel zu einem Landhotel. Die Stadtteilinitiative und der Ortsbeirat finden das Vorhaben 'überdimensioniert'“. (OP vom 19.05.2021, S. 3)
Widerspruch nach §§ 68 I 1, 40 I VwGO
gegen die Genehmigung des Bauantrags: Sanierung, Umbau und Umnutzung Gesamtanlage Hof Mengel Im Dorfe 7 (BTB 327/2019) Mengelhof Neubau
Bauherr: Andreas Pohl
Antragsdatum: 27. September 2019
Genehmigt durch die Stadt Marburg (Fachbereich: Planen, Bauen, Umwelt) mit Bescheid vom 30.03.2021
HAUPTARGUMENTE DES WIDERSPRUCHS
Nur eine Woche nach der OB-Stichwahl hat die Stadt bzw. die Bauaufsicht mit Schreiben vom 30.03.2021 (Eingang beim OBR am 19.04.2021) ihre Genehmigung zu dem Bauvorhaben Hotelkomplex Mengelhof erteilt. Zufall? Wohl kaum. Seit anderthalb Jahren existierte der Antrag ohne veröffentlichte Informationen zum Sachstand. Das o.g. Schreiben an den Ortsvorsteher dazu: Ein Zweizeiler. Mit keiner Silbe ist man auf die erheblichen Bedenken des Ortsbeirats bzw. seine Ablehnung des Bauantrags vom 31.10.2019 eingegangen.
Die Stadtteilinitiative wurde entgegen anders lautender Absprachen und Zusagen seitens OB und BM Stötzl erst auf Rückfrage hin informiert. Ebenso sind die Zusagen der städtischen Entscheidungsträger, dass „wir Ihre geäußerten Bedenken und Anregungen in die weitere Prüfung einbeziehen werden“, nach Meinung der Stadtteilinitiative nicht eingehalten worden. Dazu hieß es zuletzt in der OP: "Die Zusage von Oberbürgermeister Spies und Bürgermeister Stötzel an die Kritiker der Entwicklung in Dagobertshausen gelte - nämlich 'dass vor eventuellen zukünftigen grundsätzlichen stadtplanerischen Entscheidungen eine abschließende und verbindliche Gesamtplanung erfolgen muss', teilte die Stadtverwaltung weiter mit."
Jetzt könnte der überdimensionierte Hotelkomplex gebaut werden. Es gibt kaum jemanden im Ort, der das im vorgesehenen Umfang möchte. Trotz 18monatiger Prüfung beinhaltet der genehmigte Bauantrag angeblich nur marginale Änderungen zum ursprünglichen Bauantrag. Gesehen hat das keiner. Dem Vernehmen nach soll mit dem Neubau aber erst im nächsten Jahr begonnen werden.
Rot = Expandierende Freizeitindustrie; P = Ackerfläche und umzäunte Ackerfläche, die zum Parken zweckentfremdet wird und "wildes Parken" auf dem Acker
Im Entwurf eines Grundsatzpapiers für die Regionalversammlung werden Gebiete (u.a.) für Dagobertshausen ausgewiesen, für die sich die Stadt Marburg eine „Zurückstellung der Belange Landwirtschaft, Klima, Regionaler Grünzug (zum Zwecke der) … Eigenentwicklung von Siedlung und Gewerbe“ wünscht. Zu beachten sind die lila Umrandungen rund um den Hofgutkomplex, parallel zum Unteren Schlehdornweg bzw. Flachpfuhl und für das Gebiet Weidenbrunkel.
Der RPM gilt mit Beschlussfassung (voraussichtlich in 2021) für 8 Jahre.