Schaubild: Protokoll adribo „Runder Tisch“ (RT) vom 28.02.2023 (Anlage 3)

Wenn es so käme - wie von den örtlichen Unternehmen zum künftigen Regionalplan beantragt - würde sich die Reitsportanlage größenmäßig mindestens verdoppeln und (fast) bis an die Grenze von Elnhausen reichen. Das haben die Verantwortlichen von Vila Vita / Hofgut jetzt beim 2. „Runden Tisch“ bestätigt.

Immer wieder hatten OBR und Bevölkerung nachgefragt: Was hat Vila Vita an einschlägigen Erweiterungen beim zuständigen Regierungspräsidenten beantragt? Die Aussagen waren stets spärlich und kryptisch. So hieß es im letzten Sommer noch bei den beiden Dialogveranstaltungen dazu:

„Wie bereits im Rahmen des letzten Termins dargelegt geht es um eine Erweiterung der Reitsportanlage, also primär einen Reitplatz, Pferdeboxen und umweltrechtliche Ausgleichsflächen.“ [Auszug: adribo Beantworteter Fragenkatalog vom 21.06.2022 (3. Fragen an Vila Vita)]

Ortsvorsteher, Peter Reckling nahm "Bezug auf die Erläuterungen in der 1. Sitzung des RT zu diesem Thema und überreicht(e) den Teilnehmenden des RT Pläne betreffend Regionalplan Mittelhessen 2010, Regionalplan Mittelhessen Entwurf 2021 (Anlage 2) sowie betreffend  den Umfang der beantragten Änderung durch Vila/Vita (rote Umrandung) (Anlage 3 [sieben Bild oben]). Er merkt(e) an, dass aus den bisherigen Informationen im Dialogverfahren und am RT nicht deutlich geworden sei, wieviel Fläche durch den Änderungsantrag betroffen sei.“

„Die Vertreter von Hofgut/VilaVita treten dem entgegen. In der hierzu intensiv geführten Diskussion wird deutlich, dass sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt die Positionen des antragstellenden Unternehmens und des Ortsbeirates entgegenstehen, zumal letzter bereits erklärt hat(te), einer Ausweitung der Reitsportanlage nicht zustimmen zu wollen." 

(Protokollauszug adribo „Runder Tisch“ vom 28.02.2023 siehe unten)

Davon unabhängig bieten die Unternehmen sogenannte „win-win“ Incentives an, etwa: die Nutzung des Hofguts für die Ortsbevölkerung (z.B. für Infoveranstaltungen, Charity Events etc.),  Ferienjobs und Praktikumsangebote in den Unternehmen, (weitere) Lärmmessungen bei Großveranstaltungen (in deren Ergebnisse der OBR Einsicht erhalten soll) sowie frühzeitigere und umfassendere Informationen. 

Das vollständige Protokoll der Sitzung steht nachfolgend zum Download bereit

Die Ergebnisse der beiden ersten Runden Tische werden  jetzt Thema bei der Kommenden Sitzung des OBR am 21.03.2023 sein (siehe nachfolgend):

03. März 2023

Einladung zur Sitzung des Ortsbeirates (öffentlich)

Sehr geehrte Damen und Herren,

liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

zur Sitzung des Ortsbeirates Dagobertshausen am

Dienstag, dem 21. März 2023, 19:00 Uhr

Mehrzweckhalle Elnhausen (Saal)
Sankt-Florian-Str.15, 35041 Marburg

lade ich Sie hiermit herzlich ein. Die Sitzung ist für alle Bürger*innen des Stadtteils öffentlich.

Folgende Tagesordnung ist vorgesehen:

1.     Eröffnung und Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit und Genehmigung der Tagesordnung

2.     Beschlussfassung der Niederschrift vom 30.11.2022

3.     Haushaltsanmeldungen für 2024

4.     Bericht und Zwischenauswertung über den Verlauf des „Runden Tisches“

5.     Verkehrssituation K78 (Hirtenberg)

6.     Bericht Ortsvorsteher

a.     Baugenehmigungen

b.     Energie-Roadshow

7.     Verschiedenes

Mit freundlichen Grüßen

Peter Reckling (Ortsvorsteher)

Sieben Bürger_innen,  die nach dem Prinzip: Wer zuerst kommt - mahlt zuerst "zugelassen" waren,  waren auch dabei (neben anderen: Ortsbeirat, Verwaltung, Hofgutunternehmen und Mediator Roland Fritz (adribo)). Weil Vertraulichkeit vereinbart wurde, kann an dieser Stelle erstmal nichts berichtet werden. Protokollhoheit liegt bei adribo. Ein Protokoll zur ersten Sitzung liegt nunmehr vor und wird nachfolgend abgebildet:

Im Protokoll wird Bezug genommen auf einen Lärm-Messbericht, für eine Veranstaltung des Hofguts, die vom 22. bis 24.07.2022 dauerte. Der Messbericht ist unter folgendem Link abrufbar:   https://adribo.de/wp-content/uploads/2023/01/Protkolle-Laermmessungen.pdf

"Sodann diskutieren die Teilnehmenden über die Veranstaltung des Hofguts vom 22. bis 24.Juli 2022. Seinerzeit, so ein Teilnehmer, sei es zu nicht zumutbaren Lärmbelästigungen gekommen. Die Vertreter des Hofguts weisen dies zurück und erklären, dass sie – wie schon in der 2. Dialogveranstaltung angekündigt – Lärmmessungen durchgeführt hätten und überreichen die entsprechenden Protokolle dem Ortsbeirat, der Vertreterin der Stadt Marburg und der Moderation. Die Veranstaltung sei entsprechend der TA Lärm (nach Punkt 6.3 Immissionsrichtwerte für seltene Ereignisse, nach 7.2 TA Lärm „an nicht mehr als zehn Tagen oder Nächten eines Kalenderjahres und nicht mehr als an jeweils zwei aufeinander folgenden Wochenenden“) zu bewerten und alle gemessenen Werte hätten sich im Rahmen der vorgeschriebenen Immissionsrichtwerte (tagsüber 70 dB, nachts 55 dB) gehalten, wie den Messprotokollen zu entnehmen sei (zu den Messprotokollen hier)."

Der Ortsvorsteher (OV) berichtete über ein - von ihm allein - unlängst geführtes Gespräch mit den Geschäftsführungen der örtlichen Betriebe. Demnach soll das von Pohl's gekaufte Anwesen Dagobertshäuser Straße 6 (direkt angrenzend zum Hofgut) demnächst auch wieder zu einem Gastronomiebetrieb umgewandelt werden.

Das widerspräche genau dem, was Dagobertshäuser_innen in den voran gegangenen "Moderationen" im Sommer des Jahres einstimmig gefordert hatten: KEINE WEITERE EXPANSION DER ÖRTLICHEN GASTRO/HOTELBETRIEBE IM ORT. 

Kann wenigstens das noch abgewendet werden im Wege der vom OBR zuvor beschlossenen Weiterführung der sog. "Moderationen"? (Auszug aus dem Beschluss des OBR vom 19.09.2022: "Die Eigentümer sollen verbindlich zusagen, dass eine weitere Ausweitung von Eventeinrichtungen in unserem Stadtteil nicht erfolgen wird.")

Kommentarlos wurde von den anwesenden Einwohner_innen in der OBR-Sitzung hingenommen, dass wieder ein "Puzzle-Stein": Wohnen zu Gunsten der Freizeitindustrie im Ort zu fallen scheint.

Später in der Sitzung berichtet der OV sogar von einem Angebot des Hofguts, wonach am 20.12. zwischen 17.00 und 19.00 Uhr ein Weihnachtstreff exklusiv für Dagoberthäuser Bürger_innen  auf dem Hofgut-Weihnachtsmarkt eingerichtet werden wird und wirbt für eine Teilnahme. Die daraus resultierenden (Verzehr) Einnahmen sollen einem guten Zweck (vermutlich öffentlichkeitswirksam) zugeführt werden.

Ist das nicht wieder einmal ein toller Publicity Coup des Hofguts? Fortführung der sog. "Moderation" - ohne irgendeine verbindliche Aussage des Hofguts zum Willen der Ortsbevölkerung und ohne Bereitstellung der zugesagten Informationen (z.B. zur geplanten Erweiterung der Reitsportanlage). Stattdessen gemeinsame weihnachtliche Spenden-Events zum (doppelt) Wohlfühlen. Message: In Dagobertshausen ist doch alles ganz wunderbar in Ordnung, Hofgut und Ortsbevölkerung: "Ein Herz eine Seele".

Also, wenn Sie mich fragen: Ich würde da nicht hin gehen.

Thomas Rautenberg

https://www.op-marburg.de/Marburg/Hotel-Streit-Ortsbeirat-Dagobertshausen-spricht-sich-fuer-Mediation-aus

Im Artikel wird genau jener Passus, den der Ortsbeirat (OBR) aus dem Beschluss-Entwurf vorsorglich gestrichen hatte – völlig aus dem Zusammenhang gerissen - dennoch als aktuelles Beschluss-Votum des OBR dargestellt: „Man werde dem Betrieb eines „ offen buchbaren Landhotels‘ nicht widersprechen“. Und schlimmer noch:  „… ebenso dem ‚Ausbau des Mengelhofs‘ zu einem Tagungshotel…“ würde der OBR (angeblich) nicht widersprechen. Wo steht das? Wer hat das gesagt? Keine Ahnung.

Dabei wurde in der Sitzung des Ortsbeirats vom 19.09.2022 das genaue Gegenteil von OBR-Mitglied Thomas Rautenberg gesagt: Der Ortsbeirat war und ist ausdrücklich gegen den  Ausbau des Mengelhofs zu einem völlig überdimensionierten Hotel- und Kongress-Komplex in Dagobertshausen.

Was den Artikel dennoch informativ macht: Die wieder gegebene Aussage eines Geschäftsführers/Justitiars (?) von VILA VITA (Herr Bretz), der ganz offen zugibt, dass die derzeit vorgesehene Nutzung des Mengelhofs zu Kongress- und Unterbringungszwecken nicht für alle Zeiten festgeschrieben sei. Event und Party sind also auch in dieser location keineswegs ausgeschlossen. Noch nicht einmal für die nahe Zukunft. Dabei hält man sich alle Optionen offen: "Was in zwei, vier oder acht Jahren sei" - alles offen. 

Miteinander reden, aufeinander zugehen - wechselseitig Verständnis zeigen für die jeweiligen Bedürfnisse - so war man noch allseits gestimmt bei der vorangegangenen Moderationsveranstaltung - initiiert vom Ortsbeirat. Kurz danach haben es die örtlichen Betriebe aber (wieder mal) "richtig krachen lassen". Ein ganzes Wochenende wurde der Wohn- und Lebensort Dagobertshausen u.a. mit extrem lauter Musik und Ansagen dauerhaft beschallt.

Auch das Protokoll zur 2. Sitzung kann jetzt unter der Webseite von adribo eingesehen werden:

https://adribo.de/project/dialogverfahren-dagobertshausen/

Die Berichterstattung in der Oberhessischen Presse dazu ist zu finden bei:

Die Richtung stimmt (02.07.2022)

https://www.op-marburg.de/Landkreis/Ostkreis/Dagobertshausen-Die-Richtung-stimmt

Endlich reden sie miteinander (17.05.2022)

https://adribo.de/wp-content/uploads/2021/10/OP-Marburg-Ostkreis-17.jpg

Was sind die zentralen Ergebnisse der insgesamt zweitägigen Moderationsveranstaltung?

(ich konzentriere mich auf die Konfliktthemen, die ursächlich für diese Veranstaltung waren. Zu den weiteren Themen s. Protokoll adribo)

1.      Es gibt einen allgemeinen Konsens in der Dagobertshäuser Bevölkerung darüber, dass eine weitere Expansion der örtlichen Betriebe (Hofgut, Reitsportanlage etc.) bzw. die Schaffung neuer einschlägiger Betriebe und eine Zunahme der Eventisierung in Dagobertshausen nicht mehr stattfinden soll ("bis hier und nicht weiter"). Dazu vertrat niemand in den beiden Veranstaltungen eine gegenteilige Meinung!

2.      Was die gewünschte diesbezügliche Erklärung der Fam. Pohl anbetrifft, so hat sich Herr Bretz (Justiziar/Geschäftsführer Vila Vita GmbH bzw. Hofgut) nicht in der Lage gesehen, für die Fam. Pohl eine solche Erklärung abzugeben und lediglich zugesagt, die Fam. Pohl entsprechend zu informieren.

3.      Zur künftigen Nutzung des neu zu errichtenden Hotel- und Kongresskomplexes Hof Mengel wurde seitens der Herrn Bretz lediglich zugesagt, dass nach derzeitiger Planung dort keine Eventveranstaltungen (Hochzeiten, Feiern etc.) stattfinden sollen, sondern lediglich Veranstaltungen mit Seminarcharakter geplant seien. Das könne sich aber wieder ändern.   

4.      Bebauungsplan für den Ortskern: Hierzu gab es unterschiedliche Auffassungen in der Dorfbevölkerung aber auch zwischen Teilen der Bevölkerung und der anwesenden Verwaltung:  

„Die Arbeit in der vierten Gruppe war insbesondere dadurch geprägt, dass Frau Michelsen vom Fachdienst - Stadtplanung und Denkmalschutz von der Stadt Marburg anwesend war und die Teilnehmenden die Gelegenheit nutzten, um sich ausführlich über Sinn und Zweck eines Bebauungsplans für den Ortskern zu informieren. Laut Frau Michelsen sei diese von klaren bauplanungs- und denkmalschutzrechtlichen Vorgaben geprägt, die eine beliebige Bebauung und Nutzung der Grundstücke im Ortskern ausschließe. Die Bedenken der Teilnehmenden, dass sich Charakter des Ortskerns durch Vorhaben der Familie Pohl zu stark verändern könne, wurden damit und auch mit Blick darauf zerstreut, dass die Familie Pohl die bisherigen bauplanerischen Freiräume in einer sehr verträglichen und dem Charakter des Ortskerns angemessenen Art und Weise genutzt habe und zukünftig nichts anderes zu erwarten sei. Frau Michelsen informierte über den eingeschränkten Mehrwert eines B-Plans für den Ortskern. Das von einem Teilnehmenden mit einem B-Plan verbundene Interesse, eine ausufernde Nutzung des Ortskerns für Eventgewerbe auszuschließen, konnte durch den informatischen Input nicht hinreichend befriedigt werden, so dass als mögliches weiteres Vorgehen festgehalten wurde, eine weitere Informationsveranstaltung zur Klärung der Frage zu planen, ob und ggf. wie ein Bebauungsplan diesem Interesse dienen kann. Man wolle sich im Ortsbeirat zusammensetzen.“ (Zitat Protokoll adribo)

5.     Sowohl seitens des Hofguts als auch seitens der Dorfgemeinschaft wurde der Wunsch deutlich, alte Differenzen beiseitezulegen. Seitens der Unternehmen wurde ein direkter und regelmäßiger Austausch der beiden Geschäftsführer (Herr Hamann, Herr Bretz) mit dem Ortsbeirat vorgeschlagen: etwa all zwei Monate mit Informationen über strukturelle Veränderungen und anstehende Veranstaltungen.

Persönliche Bewertung

Die Veranstaltung war gut organisiert und der Austausch betont sachlich. Im Ergebnis gab es aber bei den zentralen Konfliktthemen eigentlich keine Fortschritte bzw. Neues. Die Aussagen der Geschäftsführungen von Vila Vita bzw. Hofgut waren hierzu gewohnt unverbindlich. Im Grunde genommen liegt der Ball  hierzu immer schon im Spielfeld der Eigentümer (Familie Pohl). Von hier müsste es eine Aussage zur künftigen unternehmerischen Strategie in Dagobertshausen geben, die den eindeutig geäußerten Wünschen der Dorfbevölkerung entspräche.

Falls sich die Eigentümer nicht doch noch besinnen und eine Selbstbeschränkung anbieten, wäre die Politik gefragt durch verbindliche Vorgaben der allgemein im Ort gewünschten Begrenzung der Eventindustrie auf den heutigen Stand Geltung zu verschaffen. Der in diesem Zusammenhang thematisierte Bebauungsplan (B-Plan) für den Innenbereich von Dagobertshausen wurde dabei zwar seitens der Verwaltung als wenig zielführend dargestellt. Über den recht einseitig vorgetragenen angeblich „eingeschränkten Mehrwert eines B-Plans für den Ortskern“ lässt sich jedoch trefflich streiten. Die Einholung einer zweiten Meinung zu diesem Thema wäre das Mindeste. Die Vergangenheit hat jedenfalls gezeigt, dass ohne B-Plan der gleichsam wildwüchsigen Expansion der örtlichen Freizeitindustrie-Unternehmen „Tür und Tor“ geöffnet sind. 

Fazit: "Trotzdem gut also, dass man mal drüber gesprochen hat?" Ja und Nein. Austausch, Kommunikation, Information - alles sicherlich wichtig, aber wenn es dabei im Ergebnis zu keinen verbindlichen Festlegungen zum Erhalt der Wohn- und Lebensqualität in Dagobertshausen kommt, kann man sich das für die Zukunft schenken. Die (zum Teil unterschiedlichen) Meinungen und Positionen sind ja jetzt klar herausgearbeitet worden, was ja auch nicht ohne Wert ist. Eine Fortsetzung des aufwändig organisierten Moderationsverfahrens (womöglich wiederum mit Hilfe externer Unterstützung) würde aber sicherlich keinen weiteren Mehrwert erzeugen.

Thomas Rautenberg

Fragen aus der 1. Veranstaltung an die Stadt und die Hofgutbetreiber und deren Beantwortung, die zwischenzeitlich eingetroffen ist, können auf der folgenden adribo Webseite nachgelesen werden:

https://adribo.de/project/dialogverfahren-dagobertshausen/

 (nach unten scrollen zu Punkt 03 Durchführung und auf den link "hier" klicken)

Es wäre gut, wenn auch bei dieser 2. Veranstaltung Bürger*innen der Stadtteilinitiative dabei wären. Es wird wahrscheinlich in absehbarer Zeit nicht mehr allzu viele Möglichkeiten geben, derart prominent unsere Position für unseren Stadtteil zu vertreten.

Informiert wurde auch über die Expansion der örtlichen Freizeitindustrie. 

Rund 80 Bürger*innen waren in der Zeit vom 27. bis 29.05. im Fotobus. In vielen Gesprächen wurde die Situation und die Zukunft von Dagobertshausen thematisiert.

Der gesamte Artikel kann über die Seite von adribo herunter geladen werden:

https://adribo.de/project/dialogverfahren-dagobertshausen/

"Dagobertshausen. Konstruktiv und sachlich verlief die erste Dialogveranstaltung, in der sich Bürgerinnen und Bürger unter dem Titel >Dago 2030< mit der Zukunft ihres Stadtteils auseinandersetzten – und in diesem Zusammenhang den Austausch suchten mit Vila-Vita-Geschäftsführer Michael Hamann und Justiziar Stephan Bretz, der die Eigentümer-Familie Pohl vertritt. (...)

Später teilten sich die rund 40 Teilnehmenden dann in fünf Gruppen auf... .

In drei von fünf Gruppen hatten sie dabei den Vorteil, dass sie das direkte Gespräch mit Hamann und Bretz suchen konnten. Eine Chance, die sie ausgiebig nutzten – aber gleichzeitig auch versichert bekamen, dass die Vertreter Vila Vitas jederzeit für die Belange im Ort ansprechbar seien. 

Und so fragte ein Bürger beispielsweise, warum das Dorf nie über die gesamten Pläne der Familie Pohl informiert wurden. Er sprach von einer Salamitaktik und monierte, dass die Gewerbebetriebe Stück für Stück gewachsen seien. Um „auf Augenhöhe“ diskutieren zu können, wäre es doch fair, über die Pläne bis zum Jahr 2030 insgesamt informiert zu werden. „Diese Planungen gibt es nicht“, entgegnete Hamann. Es seien viel eher intuitive und situative Entscheidungen gewesen – und die Projekte seien eben Stück für Stück entstanden und gewachsen: „Wir haben uns entwickelt.“ (...)

Ortsbeiratsmitglied Philippe Mund sagte, er wünsche sich „Prävention statt Reaktion“ – mancher Ärger mit Nachbarn, vor allem in Sachen Lärm, lasse sich doch verhindern. Dies sei auch in seinem Sinne, entgegnete Hamann und betonte: „Wir sind präventiv.“ Die Gebäude seien schallisoliert, und die Verantwortlichen suchten beispielsweise stets das Gespräch mit DJs, um die Geräuschkulisse gering zu halten. Es gebe aber auch einen Unterschied zwischen einem 'subjektiven Störgefühl' und dem, was rechtlich möglich sei. Er verwies auf eine Information von Bretz: Bei Messungen sei lediglich einmal ein Verstoß festgestellt worden.

Weitere Wünsche, die in den Gruppen aufkamen, sind unter anderem: Der Wunsch, dass die Besitzverhältnisse im Dorf vielfältig bleiben und die Investorenfamilie 'nicht alles aufkauft'."

das Protokoll der 1. Dialogveranstaltung ist nunmehr auf der Homepage von adribo eingestellt:

https://adribo.de/project/dialogverfahren-dagobertshausen/

Der ablehnende Bescheid der Stadt zu unserem Widerspruch liegt nun (endlich) seit dem 06.05.2022 vor - die Zusammenfassung des Bescheids ist nachfolgend dargestellt. Der anonymisierte Original-Bescheid wird allen Spender*innen gern zur Verfügung gestellt. Bitte unter dem Button Kontakt anfordern.

Allen Spender*innen, die die juristisch fundierte Erstellung des Widerspruchs mit ihrer persönlichen Spende mit ermöglicht haben an dieser Stelle noch einmal ein ganz herzlicher Dank!

Theoretisch bestünde nun die Möglichkeit, bis zum 06.06.2022 Klage gegen den Bescheid einzureichen. Aber sollte man das tun?

Meinungen dazu sind sehr willkommen (Kontakt).

Meine Meinung dazu ist folgende: Ich bin kein Jurist, und schon gar kein Fachjurist auf dem Gebiet. Aber einige Begründungen in diesem Bescheid haben mich wenig überzeugt und sind sogar falsch (der Ortsbeirat hat z.B. dem genehmigten Bauantrag - anders als im Bescheid dargestellt - nie zugestimmt).

Ich glaube aber, dass die rechtliche Position von uns Bewohner*innen im Verhältnis zu den örtlichen Gewerbebetrieben grundsätzlich nicht besonders stark ist. Deshalb reichen auch schwache Begründungen regelmäßig  aus, um fundierte Widersprüche zurück zuweisen.

Es würde noch einmal erheblichen Aufwand erfordern, unabhängige Gerichte davon zu überzeugen, dass wir im Recht sind.

Vor diesem Hintergrund bin ich der Meinung, dass es womöglich erfolgversprechender ist, die Kräfte auf die Beeinflussung der politischen und öffentlichen Meinung in unserer Sache zu konzentrieren. Unsere Chancen dazu sind mit der aktuellen Präsenz im örtlichen Beirat deutlich besser geworden.

Dennoch: Die juristische Schiene war nicht nutzlos. Die bis dahin regelmäßig gepflegte Behauptung gegen die Stadtteilinitiative, dass sich bislang ja niemand gegen Projekte der örtlichen Freizeitindustrie (formal) gewehrt hätte, ist so nicht mehr aufrecht zu erhalten. 

Insgesamt ist festzustellen:

Ein überdimensionierter Hotelkomplex Hof Mengel

• der sehr viel größer werden soll als ursprünglich durch die Betreiber angekündigt
• dem der Ortsbeirat nicht zugestimmt hat
• gegen den Einwohner*innen des Ortes Widerspruch eingelegt haben, mit großer finanzieller Unterstützung vieler Bewohner*innen im Ort zur juristischen Vorbereitung
• der in seiner Zweckbestimmung bewusst unkonkret im Bauantrag formuliert wurde und
• der aktuell Gegenstand eines aufwändigen Streitschlichtungsverfahrens ("Moderation") ist (finanziert durch die Stadt)

steht nicht unter einem besonders guten Omen. Man kann zwar hoffen, dass die Verantwortlichen noch zu der Einsicht gelangen werden, dass das so nicht gut gehen kann, aber die Erfahrung lehrt: Ohne weiteren Druck der Einwohner*innen würde das leider - wie so oft zuvor - einfach durchgezogen. 

Es grüßt Euch/Sie herzlichst

vom Gründeberg

Thomas Rautenberg

1.      Gebietserhaltungsanspruch

2.      Gebot der Rücksichtnahme

3.      Verpflichtung zur Bauleitplanung des Dorfkerns

4.      Verstoß gegen Ziele der Raumordnung

5.      Unbestimmtheit der Baugenehmigung zur künftigen Nutzung des Hotelkomplexes

6.      Nicht ordnungsgemäße Beteiligung des Ortsbeirats (OBR) im Baugenehmigungsverfahren

Der Widerspruch gegen die Baugenehmigung ist zulässig aber nicht begründet. Die Widersrpuchsführer sind nicht in ihren Rechten verletzt, die Baugenehmigung verstöst nicht gegen nachbarschützende Vorschriften.

Zu 1: Ein Verstoß gegen den allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch liegt nicht vor

Das Vorhabengrundstück befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, insofern gilt § 34BauGB, wonach ein Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung … in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt… .

Ein Nachbar (Widerspruchsführer), dessen Grundstück innerhalb eines angrenzenden Planungsgebietes liegt, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Schutz vor gebietsfremder Nutzung im angrenzenden faktischen Planungsgebiet. Die angrenzenden Bebauungsplangebiete bilden nicht die nähere Umgebung für das streitgegenständliche Vorhabengrundstück (Mengelhof).

Obschon das maßgebliche Gebiet (Innenbereich Dagobertshausen) mit der Nutzungsänderung des Hofs Mengel zum Hotel einen landwirtschaftlichen Betrieb verliert, verbleiben mit den nach wie vor vorhandenen Hofstellen weitere landwirtschaftliche Betriebe, die die nähere Umgebung weiterhin als Dorfgebiet prägen. Daran ändern auch die bereits zuvor im Innenbereich umgenutzten Liegenschaften (Hof Scherer etc.) nichts.

Zu 2: Die Widerspruchsführer werden durch die Baugenehmigung auch nicht in dem aus § 15 Abs. 1 S. 1 und S.2 BauNVO hergeleiteten nachbarschützenden Gebot der Rücksichtnahme verletzt

Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer liegt kein Widerspruch zu der Eigenart oder der Zweckbestimmung des Baugebiets durch das streitgegenständliche Vorhaben vor, weil es sich bei dem Hotel mit Tagungsräumen um die einzige Einrichtung dieser Art im Ort handelt (Das auf dem angrenzenden Hofgut Dagobertshausen angrenzende „Schlafgut“ steht nur in Verbindung mit Veranstaltungen auf dem Hofgut zur Verfügung und zählt daher nicht als Einrichtung dieser Art)

Da das Vorhaben im faktischen Dorfgebiet allgemein zulässig ist, ist ein Widerspruch zur Zweckbestimmung dieser Einrichtung ebenfalls nicht begründet.

Für sich allein betrachtet sind die geplanten hotel- bzw. konferenzmäßigen Einrichtungen (28 Zimmer, 5 Konferenzräume, Küche, Wintergarten etc.) auch nicht überdimensioniert. Sofern die Widerspruchsführer zur Begründung des Verstoßes auf die sukzessiv bereits erteilten Genehmigungen betreffend der Gesamtanlage (Hofgut, Reitsportanlage, Hotelkomplex, Restaurant etc.) verweisen, „greift dies nicht durch“, weil im vorliegenden Rechtsstreit nur die hier streitgegenständliche Baugenehmigung des Hofes Mengel beurteilt wird.

Hinweis: Der zuvor von der Stadtteilinitiative vorgetragene „Globalwiderspruch“ gegen die zusammenhängende Gesamtanlage der örtlichen Gewerbebetriebe wurde bereits zuvor als rechtlich unzulässig von der Stadt zurückgewiesen

Die von den Widerspruchsführern angeführte Argumentation, dass das Bauvorhaben im Zusammenspiel mit den weiteren Nutzungen des Hofgutes Dagobertshausen, Reitsportanlage etc. eine wesentlich intensivere Nutzung der Gesamtanlage nach sich ziehen wird, wird zurückgewiesen („An- und Abreiseverkehr werden einen für ein Hotel normalen Umfang auslösen“).

Zu 3: Die aus § 1 Abs.3 BauGB abgeleitete Verpflichtung für die Stadt Marburg einen qualifizierten Bebauungsplan für den bislang unbeplanten Innenbereich aufzustellen, kann nicht zum Erfolg des Widerspruchs führen

Nach § 1 Abs. 3 S. 2BauGB hat niemand einen Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen. Der Planungspflicht der Gemeinde gem. Abs. 3 S. 1 entspricht kein subjektives Recht des Bürgers.

Zu 4: Der Einwand der Widerspruchsführer, dass durch die streitgegenständlichen Bescheide sowie die Genehmigung des Gesamtkomplexes gegen die Ziele der Regionalplanung Mittelhessen verstoßen wird, greift nicht durch, da die Ziele der Regionalplanung keine drittschützende Wirkung entfalten

Es bleibt auch hier allein das Gebot der Rücksichtnahme (s.o.) maßgeblich. Entscheidend ist daher, ob die Widerspruchsführer aufgrund der konkreten Belastungswirkungen des Vorhabens als Nachbarn unzumutbar betroffen sind. Dies ist zu verneinen.

Zu 5: Da eine Verletzung von subjektiven Rechten der Widerspruchsführer nicht vorliegt, kann es eine Unbestimmtheit der Baugenehmigung nicht geben

Ein Verstoß der Baugenehmigung gegen das Bestimmtheitsgebot verletzt einen Dritten nur dann in eigenen Rechten, wenn sich die Unbestimmtheit gerade gegen Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung zum Schutz seiner subjektiven Rechte erforderlich ist.

Zu 6: „Auch die Rüge der nicht ordnungsgemäßen Beteiligung des Ortsbeirats geht ins Leere, da der Ortsbeirat dem Vorhaben – zwar mit Bedenken – aber dennoch zugestimmt hat“

Hinweis: Der OBR hatte seinerzeit zwar der vom 19.05.2020 (Az. BTB 326/2020) vorgelegten Abrissgenehmigung einiger Gebäude auf dem Mengelhof zugestimmt, nicht aber dem mit Bescheid vom 30.03.2021 genehmigten Bauantrag (Az. BTB 327/2021).

Die vom OBR vorgetragenen Bedenken wurden, soweit es für die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Rechtsnormen relevant gewesen ist, auch berücksichtigt und abgewogen. Jedenfalls würde hieraus auch kein Drittschutz erwachsen.

Der im unten dargestellten Schreiben der Stadt angekündigte Widerspruchsbescheid liegt seit dem 06.05.2022 vor. 

Die Rheinpfalz Bad Dürkheimer Zeitung - Nr. 138 Datum Freitag, den 18. Juni 2021, S. 15

https://www.rheinpfalz.de/lokal/bad-duerkheim_artikel,-nil-verursacht-hohe-wellen-_arid,5216706.html?reduced=true

 „Ist die aktuelle Entwicklung von Dagobertshausen nur ein Sonderfall, eine Übertreibung, oder hat die jüngere Geschichte des Ortes auch Relevanz für andere Gemeinden und Regionen?“, so die Frage zu Beginn des Buches: Dagobertshausen – Ausverkauf eines Dorfes? (Büchner Verlag) aus dem Jahr 2020. Nur wenig später steht die Antwort bereits fest: Ja, es gibt Orte, die ganz ähnlich zu Dagobertshausen mit den gleichen Zumutungen und Fehlentwicklungen konfrontiert sind. Kallstadt, ein Ort mit etwa 1.200 Einwohner*innen in Rheinland-Pfalz, ist so ein Ort.

Auch in Kallstadt an der Deutschen Weinstraße haben sich die Gesellschafter der Unternehmen der örtlichen Freizeitindustrie (Vila Vita etc.) im Jahr 2010 ein Gut zugelegt - kein Hofgut, sondern ein Weingut (Weingut am Nil), die Konzepte der Vermarktung unterscheiden sich kaum voneinander.

Gekauft wird auch in Kallstadt nahezu alles an Liegenschaften, was nicht niet- und nagelfest ist. Das hat in Kallstadt zu spürbaren Preissteigerungen geführt. Das Weingut am Nil besitzt inzwischen rd. 40 ha Weinberge, beim Hofgut in Dagobertshausen sind es bislang ca. 100 ha Land- und Forstflächen. Aber es reicht nicht. Regelmäßig werden (z.B. in der Oberhessischen Presse) Anzeigen für weitere Aufkäufe inseriert (s. unten). Ist das schon "Landgrabbing"? Der Begriff steht zwar für dramatischere Ankaufsstrategien - vor allem im Osten Deutschlands, aber tendenziell passt er auch für Kallstadt und Dagobertshausen.

Sicher ist: In Kallstadt wie in Dagobertshausen wird sukzessive die bereits im Bestand befindliche Eventgastronomie massiv weiter ausgebaut. Veranstaltungen, Tagungen, Hochzeiten - der Stil ist nahezu identisch: Hier die Dagobertshäuser Landpartie, dort das Kallstädter Löwenfestival, hier der goldene Spargel dort der goldene Wein. Allerorten: Riesenevents - hier mit Spitzenköchen, dort mit Spitzenwinzern. Veranstaltungsformen, Verkehr, Besucherzahlen - alles steigt explosiv - in Dagobertshausen wie in Kallstadt.

Und passen will das in beiden Orten nicht in die jeweils ländlich-dörfliche Umgebung.

Wird hier ein Franchise Modell aufgebaut („McDonalds für Wohlhabende“), das sich weitgehend uniform auch auf andere dörfliche Strukturen übertragen ließe mit den gleichen negativen Folgen? 

Aber es gibt auch positive Gemeinsamkeiten:

Hier wie dort haben sich Bürgerinitiativen gebildet: Hier: Die Stadtteilinitiative (SI) Leben und Wohnen in DAGO und dort: Die Bürgerinitiative (BI) Steinacker (Kallstadt - Weingut am Nil). Beide Initiativen stemmen sich den Entwicklungen im Ort entgegen und erfahren breite Unterstützung innerhalb der Bevölkerung. In Dagobertshausen entfielen zuletzt 31% der abgegebenen Stimmen bei der Ortsbeiratswahl auf die kritische Stadtteilinitiative (Bürger*innenliste). Und die in Kallstadt unlängst gegründete BI hat in nur 5 Wochen weit über 250 Mitglieder für sich überzeugen können, was einem Anteil an der Bevölkerung von rd. 20% entspricht.

Beide Bewegungen müssen dabei heftig darum kämpfen, seitens der Politik - aber auch in den Medien wahrgenommen zu werden. Die Pohl’schen Unternehmen scheinen dagegen überall mächtige Unterstützer zu haben und anscheinend auch dort, wo man sie gar nicht vermutet hätte. So macht die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) im Gewand des Journalismus kaum verblümte Werbung für die beiden Event-Locations:

Dagobertshausen: ABENTEUER DAGOBERTSHAUSEN: Ente gut, alles gut

„Der Weg nach Dagobertshausen liegt fünf Kilometer oberhalb von Marburg. Zum Hofgut gehört neben dem „Waldschlösschen“ und dem „Schlafgut“ mit acht Doppelzimmern ein Hofladen, die Kulturscheune und ein Sommergarten.“

https://www.faz.net/aktuell/reise/besuch-in-dagobertshausen-bei-marburg-16916802-p3.html

Kallstadt: DAS „WEINGUT AM NIL“: Das dreifache Rätsel von Kallstadt

„Noch nicht am Ziel, aber auf gutem Weg: Das Weingut am Nil in der nördlichen Pfalz besinnt sich auf seine alten Stärken und lässt sich dabei noch nicht einmal von Donald Trump beirren.“ 

https://www.faz.net/aktuell/stil/essen-trinken/warum-ein-besuch-auf-dem-weingut-am-nil-lohnenswert-ist-16676470.html

In diesen "Berichterstattungen" kommen die Schattenseiten der expandierenden Freizeitindustriebetriebe für die anwohnende Bevölkerung in keiner Weise vor. Stattdessen wird alles aus einer sehr rosafarbenen Brille betrachtet.

Kallstadt steht unter Umständen noch bevor, was Dagobertshausen in nur zehn Jahren erfahren bzw. erleiden musste. Kallstadt kann hoffentlich noch vieles von dem abwenden, was in Dagobershausen kaum noch umkehrbar ist. „Kallstadt soll nicht zu Dagobertshausen werden“, sagen die Kallstadter und die kritischen Dagobertshäuser wollen sie dabei nach Kräften unterstützen. Man befindet sich im regen Austausch. Der Dialekt der Pfälzer sei teilweise schwer verständlich, sagen die Hessen - aber davon einmal abgesehen - können wir hier jedes Wort von dem verstehen und nachvollziehen, was dort gesprochen wird.

Auch wenn die unselige Entwicklung in Dagobertshausen bereits viel weiter fortgeschritten ist als in Kallstadt, so ließe sich doch - auch hier - noch einiges verhindern. Stadtteilinitiative und Ortsbeirat sind mittlerweile auf einem gemeinsamen Weg dazu (siehe oben).

Aber man muss leider auch feststellen, dass Dagobertshausen durch die Entwicklung der letzten Jahre in gewisser Weise zu einem Negativbeispiel geworden ist. Negativ ist, dass die Marburger Politik das alles so lange - tatenlos - zugelassen hat. Positiv ist aber zugleich, dass sich Teile der Dagobertshäuser Bevölkerung zur Gegenwart hin aktiv gegen eine weitere Expansion der Freizeitindustrie wehrt. Kallstadt hat dabei im Vergleich zu Dagobertshausen früher und massiver auf die Zumutungen reagiert. Wenn man also zusammenfassend von Vorbildern sprechen möchte könnte man sagen: Kallstadt soll (am Ende) nicht zu Dagobertshausen werden - aber Dagobertshausen muss jetzt endlich auch mal mehr zu Kallstadt werden!

https://www.fbw-filmbewertung.com/film/wem_gehoert_mein_dorf

Interview zum Film:

https://www.youtube.com/watch?v=2khkyLy2njw

Nirgendwo ist die Demokratie so konkret wie in der Lokalpolitik. Wir sind auf keiner anderen Ebene so unmittelbar davon betroffen, was unsere Volksvertreter*innen entscheiden. Und trotzdem scheint sich ein Großteil der Menschen nicht dafür zu interessieren.

So ist es auch in meinem Heimatdorf Göhren. Ich möchte nicht, dass sich Göhren mit seiner malerischen Landschaft irgendwann zu einem leblosen Touristenort ohne soziale Strukturen entwickelt, der nur einmal im Jahr seinen Zweck erfüllt: Im Sommer zur Hauptsaison.

Ob es so kommt, entscheidet weitgehend die Mehrheit im Gemeinderat. Und weil es dort immer wieder Beschlüsse gab, die offenbar im Interesse Einzelner und nicht für das Gemeinwohl durchgesetzt wurden, drehte ich diesen Film. “Wem gehört mein Dorf?” erzählt von Menschen mit verschiedenen Ansichten und Zielen, die alle meinen das Richtige zu tun. Es ist ein Film über die Kraft der Demokratie. (Christoph Eder)

Der OBR beschließt mit den Einwohner*innen des Stadtteils ... unter Einschluss auch der konfliktbehafteten Themen wie Umbauten im Dorfkern und den Umgang mit den verschiedenen gewerblichen Betrieben eine Moderation zu beginnen.

Die Erwartungen an eine solche Veranstaltung werden unterschiedlich sein. Man kann aber durchaus der Ansicht sein, dass es gut ist, wenn jetzt überhaupt endlich mal etwas in dieser Richtung passiert

Lesen Sie dazu ausführlich: Moderation DAGO 2021

"Der Ausbau der Gastronomie- und Veranstaltungsbetriebe sorgt in Dagobertshausen seit Jahren für Streit. Nun hat die Stadtverwaltung das neueste Projekt genehmigt: Den Umbau des Hofs Mengel zu einem Landhotel. Die Stadtteilinitiative und der Ortsbeirat finden das Vorhaben 'überdimensioniert'“. (OP vom 19.05.2021, S. 3)

https://www.op-marburg.de/Marburg/Stadt-genehmigt-umstrittenes-Landhotel-im-Hof-Mengel-in-Dagobertshausen

Widerspruch nach §§ 68 I 1, 40 I VwGO

gegen die Genehmigung des Bauantrags: Sanierung, Umbau und Umnutzung Gesamtanlage Hof Mengel Im Dorfe 7 (BTB 327/2019) Mengelhof Neubau

Bauherr: Andreas Pohl

Antragsdatum: 27. September 2019

Genehmigt durch die Stadt Marburg (Fachbereich: Planen, Bauen, Umwelt) mit Bescheid vom 30.03.2021

HAUPTARGUMENTE DES WIDERSPRUCHS

1. Der Hotelkomplex stellt eine unrechtmäßige strukturelle Veränderung des Stadtteils Dagobertshausen dar. Auch insofern ist die in der Baugenehmigung getroffene Ermessensbeurteilung der zuständigen Baubehörde, wonach die in Rede stehende Baumaßnahme zu keiner unzumutbaren Belastung der Einwohnerschaft von Dagobertshausen führe, nicht nachvollziehbar, zumal diese nicht ansatzweise begründet wurde.
2. Durch die seit dem Jahr 2010 nach und nach in verschiedenen Tranchen erteilten unterschiedlichen Baugenehmigungen bzgl. des Gesamtareals ist ein großflächig ausgedehnter, aus unterschiedlichen Eventeinrichtungen bestehender Gesamtbetrieb in Dagobertshausen entstanden, der, wäre er sogleich mit einer Gesamtgenehmigung beantragt worden, niemals hätte genehmigt werden können und dürfen.
3. Die baulichen und sonstigen Anlagen sind unzulässig, weil sie nach Anzahl, Lage, Umfang und Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Das Gebot der Rücksichtnahme, welches Bestandteil des Begriffs des „Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung“ nach § 34 Abs. 1 BauGB ist, ist verletzt. 
4. Eine sachgerechte Berücksichtigung der Interessen aller Planbetroffenen (inklusive der Einwohnerschaft von Dagobertshausen) durch die Gesamtanlage der örtlichen „Freizeitindustrie“ im Ortsteil Dagobertshausen vermittels eines gebietsübergreifenden Bauleitplans hat nicht stattgefunden. Die Stadt Marburg hätte anstelle von Einzelbaugenehmigungen stillschweigend die sukzessive Umwandlung eines bis dato durch klare Nutzungen geprägten Ortsteils (Dorfgebiet und Wohngebiet) in Freizeitindustrie-Gebiet zuzulassen den gesetzmäßigen Weg eines Planaufstellungsverfahrens im Sinne der § 1 ff. BauGB wählen müssen.
5. Eine Auseinandersetzung mit den ablehnenden Gründen des OBR zu dem im Rede stehenden Bauprojekt seitens der Baubehörde hat nicht stattgefunden, dies wäre jedoch Voraussetzung für die von der Baubehörde getroffene Verwaltungsentscheidung.
6. Die erteilte Baugenehmigung ist nach Inhalt, Reichweite und Umfang der genehmigten Nutzung unbestimmt und damit unzulässig.
7. Die zugelassene vollständige Umstrukturierung des Ortsteils Dagobertshausen verstößt  gegen die Ziele der Raumordnung. Der Regionalplan Mittelhessen setzt für den Bereich Dagobertshausen ausschließlich Vorranggebiete für Landwirtschaft und Forstwirtschaft sowie im Bereich des Wohngebiets ein Vorranggebiet Siedlung fest.
8. Unbekannt ist auch der Sachstand zur von sachkundigen Anwohnern beschriebenen denkmalschutzrechtlichen Situation: In einem Gewölbekeller auf dem Areal des Mengelhofes befindet sich in Richtung Hof ein zugemauertes Tor. Es werde angenommen, das Gewölbe setze sich in dieser Richtung fort und münde in einen Gang, der unterhalb der Ruine des Herrenhauses auf der gegenüberliegenden Seite der Straße „Im Dorfe“ ende.

Nur eine Woche nach der OB-Stichwahl hat die Stadt bzw. die Bauaufsicht mit Schreiben vom 30.03.2021 (Eingang beim OBR am 19.04.2021) ihre Genehmigung zu dem Bauvorhaben Hotelkomplex Mengelhof erteilt. Zufall? Wohl kaum. Seit anderthalb Jahren existierte der Antrag ohne veröffentlichte Informationen zum Sachstand. Das o.g. Schreiben an den Ortsvorsteher dazu: Ein Zweizeiler. Mit keiner Silbe ist man auf die erheblichen Bedenken des Ortsbeirats bzw. seine Ablehnung des Bauantrags vom 31.10.2019 eingegangen.

Die Stadtteilinitiative wurde entgegen anders lautender Absprachen und Zusagen seitens OB und BM Stötzl erst auf Rückfrage hin informiert. Ebenso sind die Zusagen der städtischen Entscheidungsträger, dass „wir Ihre geäußerten Bedenken und Anregungen in die weitere Prüfung einbeziehen werden“, nach Meinung der Stadtteilinitiative nicht eingehalten worden. Dazu hieß es zuletzt in der OP: "Die Zusage von Oberbürgermeister Spies und Bürgermeister Stötzel an die Kritiker der Entwicklung in Dagobertshausen gelte - nämlich 'dass vor eventuellen zukünftigen grundsätzlichen stadtplanerischen Entscheidungen eine abschließende und verbindliche Gesamtplanung erfolgen muss', teilte die Stadtverwaltung weiter mit."

Jetzt könnte der überdimensionierte Hotelkomplex gebaut werden. Es gibt kaum jemanden im Ort, der das im vorgesehenen Umfang möchte. Trotz 18monatiger Prüfung beinhaltet der genehmigte Bauantrag angeblich nur marginale Änderungen zum ursprünglichen Bauantrag. Gesehen hat das keiner. Dem Vernehmen nach soll mit dem Neubau aber erst im nächsten Jahr begonnen werden. 

Rot = Expandierende Freizeitindustrie; P = Ackerfläche und umzäunte Ackerfläche, die zum Parken zweckentfremdet wird und "wildes Parken" auf dem Acker

Im Entwurf eines Grundsatzpapiers für die Regionalversammlung werden Gebiete (u.a.) für Dagobertshausen ausgewiesen, für die sich die Stadt Marburg eine „Zurückstellung der Belange Landwirtschaft, Klima, Regionaler Grünzug (zum Zwecke der) … Eigenentwicklung von Siedlung und Gewerbe“ wünscht. Zu beachten sind die lila Umrandungen rund um den Hofgutkomplex, parallel zum Unteren Schlehdornweg bzw. Flachpfuhl und für das Gebiet Weidenbrunkel.

Der RPM gilt mit Beschlussfassung (voraussichtlich in 2021) für 8 Jahre.